Fastighetsjurist i Göteborg

Fel i fastighet och dolda fel

Fuktskador eller brister i dränering, avlopp eller konstruktion kan vara fel i fastighet enligt 4 kap. 19 § jordabalken. Bedömningen utgår från vad som följer av avtalet och vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Att en brist upptäcks först efter köpet innebär inte i sig att säljaren ansvarar för den. Uttrycket dolt fel används ofta om en brist som inte borde ha upptäckts vid den undersökning som varit påkallad och som fastigheten inte heller förväntades ha.

Köparens undersökningsplikt bedöms med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet. Ålder och varningstecken kan påverka hur omfattande undersökningen behöver vara. Även säljarens uppgifter och utfästelser, besiktningsresultat och avtalsvillkor har betydelse. En friskrivnings verkan måste bedömas i det enskilda fallet; särskilda skyddsregler gäller när en näringsidkare säljer till en konsument.

Tvister efter fastighetsköp

Om säljaren ansvarar för ett fel kan prisavdrag bli aktuellt. Skadestånd förutsätter enligt 4 kap. 19 § jordabalken att felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller att fastigheten avviker från vad säljaren får anses ha utfäst. Hävning av fastighetsköpet förutsätter att felet är av väsentlig betydelse; bedömningen beror på omständigheterna i det enskilda fallet. Talan om hävning ska som huvudregel väckas inom ett år från tillträdet enligt 4 kap. 12 och 19 §§ jordabalken; undantag gäller om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

Enligt 4 kap. 19 a § jordabalken ska köparen reklamera till säljaren inom skälig tid efter att köparen märkt eller borde ha märkt felet. Vad som är skälig tid beror på omständigheterna. Undantag gäller om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Reklamera därför utan onödigt dröjsmål och helst skriftligt så att meddelandet kan dokumenteras.

Enligt 4 kap. 19 b § jordabalken preskriberas köparens fordran på grund av fel tio år efter tillträdet, om preskriptionen inte avbryts dessförinnan. Reklamation och preskription är olika frågor: tioårsregeln innebär inte att köparen kan vänta tio år med att reklamera ett upptäckt fel. En reklamation innebär inte automatiskt ett giltigt preskriptionsavbrott. Vid tioårsfristens utgång måste det särskilt bedömas om ett giltigt preskriptionsavbrott har skett dessförinnan. För hävning gäller den särskilda tidsfristen ovan.

Vi hjälper dig att bedöma om det rör sig om ett fel som säljaren ansvarar för, formulera reklamation och krav, förhandla med motparten och vid behov föra talan i domstol. Vi biträder både köpare och säljare.

Tvister om bostadsrätter

En bostadsrätt är juridiskt lös egendom. Vid överlåtelse av en befintlig bostadsrätt gäller normalt köplagen, inte jordabalkens regler om fastighetsköp. Köplagen är dispositiv, vilket innebär att avtalet kan påverka vilka regler som gäller. En första upplåtelse av bostadsrätt från föreningen, exempelvis vid nyproduktion, är däremot inte ett sådant köp och bedöms enligt bostadsrättslagen och upplåtelseavtalet.

Enligt 32 § köplagen ska fel reklameras inom skälig tid efter att köparen märkt eller borde ha märkt felet och normalt senast två år efter att bostadsrätten tagits emot, vanligen vid tillträdet. Avtalsvillkor, garantier eller liknande utfästelser kan påverka bedömningen. Enligt 33 § gäller undantag från reklamationsreglerna om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Jordabalkens tioårsregel gäller inte för bostadsrättsköp.

Tvister kan också uppstå med bostadsrättsföreningen, till exempel om ansvaret för reparationer och underhåll, ändringar i lägenheten eller beslut som berör medlemmen. Föreningens stadgar och bostadsrättslagen är då centrala.

Fastighetsavtal

Huvudregeln enligt 4 kap. 1 § jordabalken är att köp av fast egendom ska ske genom en skriftlig köpehandling som undertecknas av säljare och köpare. Handlingen ska ange köpeskillingen och innehålla säljarens förklaring att den angivna fastigheten överlåts till köparen. Ett köp som inte uppfyller formkraven är som huvudregel ogiltigt; lagen innehåller vissa särskilda undantag. Ett muntligt löfte om försäljning ersätter inte en giltig köpehandling.

Vi kan granska eller upprätta köpekontrakt, köpebrev, servitutsavtal, nyttjanderättsavtal och andra avtal som rör fastigheter, och hjälpa till att klargöra villkor om tillträde, friskrivning och ansvar för fel innan avtalet undertecknas.

Entreprenadtvister

Vid bygg- och renoveringsprojekt uppstår tvister ofta om fel i utfört arbete, förseningar, tilläggsarbeten och slutfakturor. Vilka regler som gäller beror på avtalet, arbetets omfattning och vilka parterna är.

AB 04 är ett standardavtal för utförandeentreprenader, där beställaren normalt svarar för projekteringen och entreprenören för utförandet. ABT 06 är ett standardavtal för totalentreprenader, där entreprenören normalt svarar för både projektering och utförande utifrån avtalade funktionskrav. De är inte lag och gäller inte automatiskt, utan behöver ingå i parternas avtal. Avtalade ändringar och den faktiska ansvarsfördelningen måste alltid beaktas.

När en näringsidkare utför bygg- eller renoveringsarbete åt en konsument är konsumenttjänstlagen normalt tillämplig. Lagens skydd kan som huvudregel inte avtalas bort till konsumentens nackdel. För uppförande eller tillbyggnad av en- eller tvåbostadshus finns dessutom särskilda regler om småhusentreprenader. ABS 18 kan användas som avtalsvillkor för sådana arbeten och Hantverkarformuläret för reparations- och ombyggnadsarbeten; dessa avtalsvillkor ersätter inte lagens tvingande konsumentskydd.

Vi hjälper beställare, privatpersoner och mindre entreprenörer att gå igenom avtal, besiktningsutlåtanden och korrespondens, bedöma krav och motkrav och arbeta för en lösning genom förhandling eller i domstol.